Corta-fitas

Os preços da habitação, ou de outra coisa qualquer, serem altos ou baixos não é, em si, bom ou mau, é o que é.

Os preços são um mero sistema de informações que resiste a todos os regimes, e há milhares de anos, porque são muito eficientes como sistema de informação, permitem rapidamente e de forma muito, muito transversal, perceber se há muita ou pouca gente interessada em ter ou vender uma coisa.

Na discussão da habitação, infelizmente, tem-se perdido demasiado tempo a discutir a necessidade de baixar o seu preço, quando na verdade o preço da habitação estar alto não é muito relevante na discussão.

Por um lado, é preciso deixar as pessoas organizarem-se em função da informação transmitida pelo preço: se a habitação é muito cara em Lisboa, talvez alguns empresários decidam investir em Alcaravelas, porque isso lhes permite ter trabalhadores satisfeitos com o seu nível de vida, com ordenados que não sejam incompatíveis com o preço do produto ou serviço que esses empresários pretendem fornecer.

Para este aspecto, o melhor que o Estado tem a fazer é retirar da frente tudo o que distorce o sistema de preços (a comparação clássica é com a válvula da panela de pressão, se alguém, irritado com o silvo da válvula da panela de pressão, resolve fixar a válvula para ela deixar de fazer barulho, o resultado não é o silêncio pretendido, mas a explosão da panela).

Sobra um outro aspecto que diz respeito ao acesso das pessoas à habitação, que é um problema social se houver um grande desfasamento entre o que as pessoas recebem pelo que produzem e o que pagam para ter acesso à habitação.

Se o Estado acha que deve garantir o acesso à habitação às pessoas que não têm recursos para isso, o que tem a fazer é apoiar essas pessoas, ou fornecendo directamente casas a preços fora do mercado (e a experiência dessa solução, em Portugal, não dá grande esperanças), ou apoiando-as na diferença entre o que podem pagar e o que precisam para ter uma casa (solução complicada, até por favorecer o aumento do preço da habitação, se tudo o resto se mantiver igual mas, ainda assim, uma solução potencialmente interessante).

Qualquer que sejam as opções, a verdade é que o conjunto de factores que contribuem para definir o preço é influenciado pelo número de casas disponíveis no mercado (seja para venda, seja para renda), e pelo número de pessoas interessadas em casas.

Enquanto o mercado imobiliário era praticamente local, o preço das casas tenderia a não estar muito mais alto que aquilo que a generalidade das pessoas poderiam pagar, sendo certo que sempre houve faixas muito alargadas de pessoas que, em cada momento, não conseguiam pagar o suficiente para ter uma casa (e o Estado tem ilegalizado a construção individual de um tecto, de acordo com os baixos rendimentos dessas pessoas, por entender que o resultado são condições de habitabilidade abaixo de limiares de dignidade).

Só que a procura potencial tem sido aumentada por factores externos, em especial, o turismo e a disponibilidade financeira global.

Citando o ChatGPT "Políticas monetárias ultra-expansivas, Globalização do investimento imobiliário, Regulação e fiscalidade, Transformações culturais e demográficas", para além do turismo, têm contribuído para um aumento da procura acima do aumento da oferta, o que implica aumento de preços globais, acima dos factores clássicos que sempre empurraram os preços do imobiliário: "Oferta insuficiente, Custos de construção, Pressão migratória urbana".

Ainda o ChatGPT (com cortes e pequena alterações):

"O resultado é um mecanismo de retroalimentação financeira:

O crédito barato e o excesso de liquidez aumentam a procura de imóveis.

A subida de preços reforça a percepção de que o imobiliário é um bom investimento.

Essa percepção atrai mais capital — inclusive estrangeiro — elevando ainda mais os preços.

Isto gera três consequências críticas:

a) Exclusão habitacional e desigualdade patrimonial
b) Risco macroeconómico
c) Distorsão do investimento produtivo"

O risco macroeconómico e a distorsão do investimento produtivo são questões que os empresários e consumidores resolvem com as suas opções, tomando o sistema de preços como fonte de informação.

A desigualdade patrimonial não me interessa por aí além e sobra, portanto, a questão da exclusão habitacional para um próximo texto.