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Falemos de habitação

por henrique pereira dos santos, em 11.02.24

roma.jpg

Esta é uma fotografia da Avenida de Roma, a partir do portão do Júlio de Matos, por volta de 1940 (fui buscá-la a uma página sobre Lisboa Antiga há uns tempos, por isso não sei atribuir-lhe a autoria).

Nessa altura o mercado de arrendamento para habitação era totalmente controlado no que dizia respeito a contratos antigos (eram válidos para a eternidade e chegavam a incluir os herdeiros, passando de geração em geração).

Como a inflação não era alta e o dinamismo social era muito, era possível arrendar casas com alguma facilidade, sendo certo que muita gente não conseguia arrendar casa, havendo milhares de pessoas a viver em quartos (por vezes sub-arrendados, antes desta altura era comum as casas de classe média terem um quarto com porta para a escada, para facilitar este esquema que permitia dividir despesas de arrendamento com estranhos), gente a viver em casas sem quaisquer condições de habitabilidade, casas mais que sobrelotadas, criadas a viver em casa dos patrões, etc..

Para além disso, embora de forma limitada, o Estado Novo fez alguns bairros sociais que albergavam muita gente em casas minúsculas, numa espécie de urbanismo que declinava a ideia de casa portuguesa de Raúl Lino (alguns destes bairros são hoje zonas muito valorizadas, com as casas a ser vendidas por preços muito elevados e as minúsculas divisões interiores a serem modificadas para responder à procura actual).

Note-se que no período imediatamente anterior ao da fotografia, Lisboa tinha passado de cerca de 200 mil habitantes em 1864 para cerca de 600 mil em 1930, ou seja, em menos de setenta anos, tinha triplicado a sua população e a Avenida de Roma, ainda assim, era o que a fotografia mostra.

Este gráfico, da wikipedia, mostra a evolução da população de Lisboa.

pop.jpeg

Claro que o que é evidente no gráfico, e é do conhecimento comum, não impede Mariana Mortágua de afirmar, convictamente, que foram os vistos gold que esvaziaram as cidades portuguesas, porque haverá sempre terraplanistas para quem "a verdade é um prurido pequeno-burguês", como bem nota José Miguel Cardoso Pereira num comentário a este artigo que escrevi para o Observador.

O que aconteceu em Lisboa para passar dos cerca de oitocentos mil habitantes nos anos 60, 70 e 80, para os actuais 550 mil, inferiores à Lisboa cuja Avenida de Roma era como mostra a fotografia?

Aparentemente, enquanto se contruía brutalmente entre 1930 e 1970, e a inflação era baixa, o centro ia ficando degradado, física e socialmente, porque o congelamento das rendas não permitia investir na sua modernização, mas a construção no resto do concelho ainda compensava o investimento e o dinamismo social compensava o processo de destruição de valor associado ao congelamento das rendas.

O problema foi quando a inflação se instalou, a partir do primeiro choque petrolífero em 1973: de 1947 a 1973 a taxa média de inflação andava nos 3%, mas de 1973 a 1992 andava acima dos 18%.

Com rendas congeladas e taxas de inflação deste nível, o parque habitacional existente degradou-se rapidamente por impossibilidade dos senhorios investirem em obras de manutenção, o centro esvaziou-se e guetizou-se em bolsas de pobreza ocupadas por pessoas que não tinham recursos para viver em condições mínimas de dignidade habitacional e o mercado de arrendamento novo simplesmente desapareceu.

A única forma de arranjar uma casa nova era comprá-la, o que só podia acontecer em edifícios novos porque os contratos de arrendamento passavam de pais para filhos, com rendas irrisórias (ainda hoje, 70% das rendas em Portugal são de menos de 400 euros e 30% são de menos de 200 euros), o que bloqueava o mercado de compra e venda de habitações existentes.

Com o parque habitacional a degradar-se rapidamente, a forma de ter casa em condições era abandonar o que existia (ou deixar lá os mais velhos da família) e comprar casas em novos edifícios, frequentemente nos concelhos limítrofes de Lisboa.

Para os mais pobres a alternativa era viver em barracas, também elas maioritariamente na periferia (os centros históricos caminhavam em passos largos para o abarracamento, por falta de obras de manutenção que as rendas pudessem financiar, dado o seu valor irrisório).

A situação foi ficando insustentável e o primeiro governo a mexer alguma coisa a sério no assunto (todos os governos e câmaras foram fazendo casas sociais, mas em quantidades evidentemente insuficientes) foi o governo de Cavaco Silva, que actuou de duas maneiras: 1) fez um programa de realojamento especial, juntando promotores privados e autarquias; 2) acabou com a transmissibilidade dos contratos de arrendamento, uma medida que só teria efeito a prazo, à medida que os inquilinos mais velhos iam morrendo.

Paralelamente, o Estado adoptou políticas sistematicamente mais restritivas no processo de promoção imobiliária com o objectivo de garantir, por via administrativa, uma qualidade que faltava, por razões económicas, agravando o problema da promoção imobiliária, sem grandes resultados do lado da qualidade das casas que se pretendia aumentar.

É este o contexto que leva o Partido Socialista, a troica, o governo de Passos a dar passos para melhorar o mercado de arrendamento, tornando-o mais flexível, mais dinâmico, menos dual, do que resulta mais disponibilidade de casas, embora a preços mais altos.

Acontece que 70% dos portugueses são donos da casa em que vivem, portanto, o aumento do valor da habitação corresponde a um aumento de riqueza para 70% da população.

A isto há quem chame legislação cruel.


44 comentários

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De Anonimus a 12.02.2024 às 08:05

A construção sem planeamento transformou Lisboa na Grande Lisboa. Maiores áreas, menores preços, as empresas também foram saindo da cidade para os "parques industriais" nos arrabaldes, o mais fácil acesso a carros ajudou a que muitos nem pensassem em morar em Lisboa.
Para a opção compra superar arrendamento também ajuda o acesso ao crédito,  há 40 anos quantos nem conta bancária tinham, quanto mais aceder a um empréstimo. S onda dos créditos bonificados deu um empurrãozinho...
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De balio a 12.02.2024 às 10:23


70% dos portugueses são donos da casa em que vivem, portanto, o aumento do valor da habitação corresponde a um aumento de riqueza para 70% da população



Pois, o problema é para os restantes 30% da população, aqueles que ou não têm casa própria, ou a têm mas não no sítio onde desejam morar. Para esses, o aumento do valor da habitação corresponde a um decréscimo de riqueza.
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De henrique pereira dos santos a 12.02.2024 às 10:38

Eu tenho cem euros e as batatas custam 1 euro por quilo.
Eu tenho cem euros e as batatas custam 2 euros por quilo.
Na tua opinião, isso corresponde a perda de riqueza porque os meus cem euros podem comprar menos batatas.
Eu tenho cem euros e as laranjas custam dois euros o quilo.
Eu tenho cem euros e as laranjas custam um euro o quilo.
Na tua opinião, isso corresponde a um aumento de riqueza porque os meus cem euros podem comprar mais laranjas.
A tua opinião está errada, porque é preciso avaliar o conjunto de alterações de preço para saber se os meus cem euros valem mais ou menos, ou seja, é a dimensão da inflação que torna menos valiosa a riqueza acumulada, e não o preço de uma casa, que não tenho, ser mais alto ou mais baixo.
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De Anónimo a 12.02.2024 às 10:54

O busílis nem é esse, é mesmo a diferença entre riqueza e liquidez. O que é válido para pessoas singulares e colectivas. Quem tem "riqueza" mas não tem liquidez está condenado à pobreza, no caso das empresas, à falência.
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De balio a 12.02.2024 às 12:13


a diferença entre riqueza e liquidez


Quem tem riqueza pode sempre, em princípio, transformá-la em liquidez.


Não obstante, o seu comentário é, em certos casos, válido. Uma pessoa que tenha comprado há uns anos uma casa por 100 mil euros sabe que agora essa casa vale 300 mil euros; a pessoa está, portanto, mais rica. No entanto, se a pessoa quiser transformar essa riqueza em liquidez, vendendo a casa, nada ganhará com isso, porque logo a seguir terá que comprar outra casa equivalente com os 300 mil euros que embolsará com a venda da primeira casa.


(A menos que a pessoa decida, digamos, mudar-se para a província, ou então mudar-se para uma casa mais pequena.)



Isto acontece porque as casas têm uma dupla função económica: são um bem de consumo mas também um instrumento de aforro. Nesse sentido, o imobiliário é único: é o único bem económico que tanto serve para consumir como para poupar (ou "investir", no jargão dos vendedores de casas). Se uma pessoa vende a casa em que vive, está a transformar em liquidez aquilo que aforrou, mas está também a vender um bem de consumo essencial, que terá que substituir por outro equivalente.


É esta dupla função económica das casas que as torna tão difíceis de tratar.
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De CÉLIA a 12.02.2024 às 16:00

Olá boa tarde, João!!!
Difícil comprar casa, difícil para quem tem casa ainda por pagar pagar e pior para quem paga casa arrendada...
enfim... desgraças.


Beijinhos


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