Corta-fitas

A ideia de que se o mercado não responde ao que se considera uma necessidade social, o que é preciso é obrigar o mercado a funcionar de maneira socialmente aceitável (ou seja, "é preciso domesticar os mercados") é uma ideia tentadora e de maneira geral defendida com grandes proclamações (ou coisas mais ou menos irónicas como dizer que se a habitação deixar de ser um direito constitucional, o problema fica resolvido, como se as casas aparecessem, aos preços pretendidos, apenas porque alguém escreve isso num papel).

Tem, no entanto, um problemazito: os mercados reflectem a natureza humana, porque são o resultado das interacções voluntárias entre pessoas normais e, embora condicionados pelas regras definidas socialmente, domesticar os mercados corresponde a tentar domesticar a natureza humana.

Ao contrário do que frequentemente se lê por aí, o direito de propriedade não é uma forma de defender as classes dominantes, o direito de propriedade é uma fórmula social alternativa à lei do mais forte, isto é, o direito de propriedade é uma condição de liberdade e, por essa via, uma condição para mercados funcionalmente razoáveis (mercados perfeitos só existem nos manuais de economia).

Sempre que se limita o direito de propriedade, por exemplo, expropriando o direito a construir inerente ao direito de propriedade, ou limitando administrativamente as rendas que remuneram o capital de alguém, o resultado é uma compressão da liberdade dos indivíduos responderem à informação que o sistema de preços produz, o que tem consequências muitas vezes não pretendidas.

Exemplifiquemos com a manipulação administrativa do preço do arrendamento, de maneira geral justificada com necessidades sociais (é preciso que as pessoas consigam pagar uma casa e todos tenham abrigo) e com a desqualificação moral da remuneração do capital investido através da conversa da especulação (um clássico histórico, desde sempre presente na literatura a propósito da falta de coração dos senhorios, mas igualmente presente na condenação secular dos intermediários).

A renda de uma casa é o ponto de encontro entre o valor pela qual o dono da casa está disponível a ceder o seu uso a terceiros e o valor que alguém está disposto a pagar pelo uso da casa de terceiros, eventualmente por não ter (ou não querer usar) capital para a compra ou construção de uma casa própria.

Corresponde ao mecanismo básico de financeirização da habitação

Há algumas condições centrais neste acordo, e condições de contexto que influenciam a vontade dos dois interessados na troca do uso da casa por um valor em dinheiro (tradicionalmente, no mundo rural, a troca não era por valor em dinheiro, mas em trabalho, tal como no caso dos criados que viviam em casa dos seus patrões (daí o termo criado, num tempo de rigidez social acentuada), mas esqueçamos isso agora).

A primeira condição é que o dono da casa, isto é, do capital, pode dispor do capital quando quiser, isto é, pode fazer voltar para si o uso da casa em qualquer altura, e a segunda é que pode definir o valor da renda em função do contexto.

Dada a sensibilidade social de que se reveste a perda de abrigo repentina, em especial quando envolve crianças, velhos ou doentes, o Estado, mais ou menos em todo o lado, impõe algumas regras de protecção dos inquilinos (tal como nas relações de trabalho, as relações senhorio/ inquilino são, de maneira geral, assimétricas), mas a verdadeira liberdade do inquilino consiste em poder mudar de casa a qualquer momento, se assim o entender.

Quando se limitam as rendas, e as possibilidades de despejar os inquilinos indesejados, o resultado prático é que o mercado de construção para arrendamento, que consiste em mobilizar poupança de uns para garantir casas a outros mediante um pagamento definido, é um mercado mais arriscado e menos interessante, o que faz com que o capital para a construção de casas, isto é, aquilo que aumenta a liberdade do inquilino mudar de casa em qualquer momento, diminua.

Por um lado, parte do capital é desviado para outros sectores (ver aqui o que aconteceu em Portugal nas últimas décadas), por outro, o mercado de construção orienta-se para a venda de casas, isto é, limita o acesso à habitação dos que não têm capital suficiente para comprar uma casa própria (ter capital pode ser, parcialmente, substituído por ter crédito).

O controlo das rendas parece uma boa ideia para quem já tem um contrato de arrendamento, especialmente se estiver associado a regras de protecção contra despejos muito favoráveis aos inquilinos (e nem precisam de ser favoráveis aos ocupas, como em Espanha), mas não resolve o problema de quem procura casa porque a oferta de arrendamento se reduz substancialmente, provocando um aumento do valor das rendas, quando não mesmo o desaparecimento do mercado de arrendamento, aquele que permite a quem não tem capital nem crédito, isto é, os mais pobres e vulneráveis, aceder a uma casa.

Mas mesmo para quem já tem um contrato de arrendamento que o senhorio não quer, mas que o Estado o obriga a aceitar, o resultado é a progressiva degradação da casa, ou a progressiva substituição do senhorio pelo inquilino na responsabilidade de manter a casa em boas condições (com o que isto significa de conflito potencial entre senhorio e inquilino).

Com uma terceira implicação, aqueles que procuram uma casa são empurrados para a sua compra, pressionando a procura e fazendo subir os preços de venda, o que implica um efeito de aumento do valor da renda (para além do prémio de risco que a protecção dos inquilinos, por intervenção do Estado, implica para os senhorios), para obter o mesmo retorno do investimento.

Resumindo este post, na medida em que o mercado de arrendamento se vai tornando mais regulamentado e desfavorável aos senhorios, vai definhando e contribuindo para o aumento do valor das casas para venda e escassez de casas para arrendamento, limitando a liberdade dos inquilinos mudarem de casa facilmente, o seu principal instrumento de negociação com o senhorio.

O apoio do Estado ao acesso à habitação dos mais pobres traduz-se num aumento de procura, o que significa aumento de preço, e as limitações à liberdade das pessoas responderem à procura, seja por limitação das rendas, seja por limitação administrativa da capacidade de fazer casas, acaba por contribuir para acentuar a escassez de casas e impulsionar o seu preço no sentido da subida.

O corolário lógico do que escrevi, é que a maneira mais simples e rápida de responder à pressão da procura de casas é a total liberalização do mercado de arrendamento, associada a programas sociais de apoio a quem não tem rendimentos para suportar os efeitos imediatos dessa liberalização nos contratos mais antigos (nos contratos mais recentes o efeito da liberalização pode mesmo traduzir-se num abaixamento das rendas, embora me pareça, intuitivamente, que esse efeito seria, em qualquer caso, relativamente limitado).

A médio/ longo prazo, não vejo como se possa responder à procura sem aumento da construção de casas e deslocalização de emprego.