Corta-fitas

Identificadas razões (com certeza há mais) para que o imobiliário tenha uma evolução de preços acima da inflação geral, identificada a falácia de que o papel das políticas públicas é "domesticar os mercados", como dizia Capoulas dos Santos a propósito de preços de alimentos, talvez valha a pena perder algum tempo com um aspecto essencial: as circunstâncias não são iguais em todo o lado.

O quadro geral é bem sintetizado pelo ChatGPT, uma vez que sejam feitas as perguntas certas (não foram feitas por mim, eu não sei o suficiente do assunto para fazer perguntas úteis):

"o fenómeno não pode ser explicado apenas pela procura de habitação para uso. O essencial está na transformação do imobiliário em veículo de investimento financeiro, resultado de: 1) políticas monetárias prolongadamente expansionistas; 2) globalização do capital; 3) desequilíbrios de regulação e fiscalidade; 4) percepções culturais de segurança patrimonial. O preço da habitação já não expressa apenas o custo da escassez, mas o preço de um activo financeiro num contexto de procura global por rendimento e segurança real".

Ou seja, os dados empíricos que existem "Permite[m] demonstrar que os preços da habitação subiram relativamente aos rendimentos".

E permitem também dizer que os preços de compra têm vindo a subir face ao aumento das rendas, o que é um indicador de que a expectativa de valorização da casa pesa razoavelmente na decisão de compra, ou melhor, que tem havido uma valorização da expectativa de valorização da casa maior que da valorização do rendimento tradicional obtido através de arrendamento, demonstrando uma valorização "especulativa" (no sentido de que a escassez futura vai aumentar) com a correspondente desvalorização da valorização pelo uso. (espero não estar a dizer demasiadas asneiras porque estou a tentar perceber um assunto sobre o qual não sei grande coisa).

No entanto, para a escolha de políticas públicas sobre o sector, é importante saber que "os grandes desequilíbrios estão nas metrópoles — médias nacionais podem diluir o fenómeno".

Quem diz metrópoles diz regiões, por exemplo, onde vive uma das minhas filhas (Austin, Texas), houve um período de investimento muito relevante de empresas, nomeadamente das grandes tecnológicas, que evidentemente fez subir os preços das casas em Austin, como reacção aos preços (e outros factores) proibitivos na Califórnia, isto é, a reacção de algum capital não é investir em mais imobiliário onde estão as crescer os preços da habitação, mas deslocar empregos para zonas onde os preços do imobiliário são mais baixos.

No caso de Austin, já agora, como a oferta é menos regulamentada que na Europa, ao primeiro aumento de preços no imobiliário seguiu-se uma resposta da oferta, com construção rápida de novos edifícios, que terá estabilizado os preços do imobiliário ao fim de algum tempo (com a consequência habitual das melhores localizações aumentarem a sua valorização face às localizações sub-óptimas).

Resumindo, para fechar este post, é claro que existe uma dimensão financeira no aumento de preços das casas (eu diria que o mesmo se passou, há muitos anos, com a criação das bolsas de acções e obrigações), que essa dimensão financeira tem uma componente "especulativa", como têm as obrigações e acções que podem aumentar ou diminuir o seu valor, que essa componente está relacionada essencialmente com as expectativas de valorização futura (que podem correr bem ou mal), mas que tudo isso, tal como no mercado de acções, não existe no vácuo, assenta numa capacidade real de produção de riqueza, isto é, de uso do capital.

O que implica discutir o mercado de arrendamento (quanto mais destruído, como em Portugal e poderá acontecer em Nova York se o prometido pela presidente de câmara eleito for de facto aplicado - o clássico erro do controlo administrativo das rendas - mais potencial especulativo acrescenta ao valor de uma casa, por restringir as vias possíveis de acesso ao uso, especialmente dos mais pobres) e as dificuldades da oferta responder a uma procura existente, sem misturar isso com as políticas sociais de acesso à habitação por parte de quem não tem rendimentos suficientes para fazer face a essa despesa.