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A Habitação e o Crédito

por Vasco Mina, em 18.08.13

Uma das maiores tragédias que o país conheceu desde 74 é a da habitação. O que se praticou aproxima-se de um crime do qual ninguém (ou quase) poderá considerar-se inocente. As gerações dos meus pais e dos meus avós viveram em casas arrendadas. Os mais abastados (em número reduzido considerando o total das famílias) investiram no imobiliário para arrendamento mas (curiosamente) permanecendo a viver, na maioria das situações, em casas arrendadas a outros. O aumento das rendas encontrava-se, em Abril de 74, “congelado” em Lisboa e no Porto. Ainda nesse ano alargou-se a todos os concelhos do país a impossibilidade de atualização das rendas dos prédios urbanos. As Leis de 85 e 90 trouxeram algumas atualizações (de reduzido impacto) na atualização das rendas antigas e deram início a novas regras para os novos contratos de arrendamento garantindo também a atualização anual das rendas. Assim, principalmente desde 1990, deu-se início ao regresso do mercado de arrendamento que há muito se encontrava estagnado.  Mas seria, como foi, um processo de longo ajustamento que teria de passar (como assim aconteceu) pela cessação dos antigos contratos de arrendamento (ou seja, pela morte dos inquilinos) e assim se libertarem andares para novos contratos. A Lei 31/2012 de Agosto do ano passado e consequente legislação regulamentadora trouxeram outras regras para os novos contratos e, sobretudo, procederam à atualização (com impacto significativo) no valor das rendas antigas (anteriores a 1990).  Mas a estagnação do mercado arrendamento não ocorreu apenas do lado da oferta. Também do lado da procura ocorreram profundas mudanças. Digamos, a título de simplificação, que o paradigma da habitação, especialmente a partir dos anos 80, passou a ser o da habitação própria. Desde então que a ninguém lembrava optar pelo arrendamento e até, durante largos anos, se considerava como incompreensível esta opção. Eu próprio tenho esta experiência de ter optado por casa arrendada e de ter sido questionado por todos. O mercado imobiliário para venda cresceu de forma brutal e a dita “bolha” assim permaneceu muito para além do que acontece nas situações típicas de especulação. Por outras palavras assistimos a um fenómeno com características de curo prazo (e, por isso, especulativo) que se prolongou por um longo prazo (qualquer coisa como cerca de 30 anos). A entrada de dinheiro no país com a adesão à então CEE, o crescimento económico registado a partir de então, o aumento significativo do rendimento das famílias e o excelente negócio que se abria para a banca e investidores imobiliários, tudo contribuiu para esta realidade. Mais, a valorização crescente e em contínuo do património fazia “alavancar” a mobilidade das pessoas que, em pouco tempo, viam valorizar no mercado os seus andares e assim possibilitando a compra de uma casa maior e até mais próxima dos locais de residência mais desejados. Tenho familiares e amigos que se iniciaram neste ciclo com a compra de casa no Algueirão e, em poucos anos, passaram para Telheiras. Tudo estava montado para este percurso e com vantagens para todos: políticos, autarcas, banqueiros, investidores imobiliários e compradores. Saliento a dimensão política que, à direita, via florescer novos negócios e, à esquerda, apenas reclamava habitação barata e mais facilidade de acesso ao crédito.  Lembram-se de algum político, do PS para a esquerda, a bater-se pelo arrendamento e pelo fim da dívida imobiliária das famílias? Muito poucos se queixavam (com excepção dos senhorios com rendas antigas que foram empobrecendo ao longo dos anos) e ninguém ligava ao problema da dívida. Tornámo-nos, em poucos anos, um dos povos com mais elevado índice de habitação própria por agregado familiar e sem deixarmos de ser dos mais pobres. Inacreditável só para quem não viveu em terras lusas!

Até ao início do novo século quase ninguém acreditava que este ciclo terminaria um dia e que num cenário de dificuldade económica teriam, todos, de enfrentar problemas muito complicados. Com a crise financeira mundial (que curiosamente tem base na alavancagem financeira do imobiliário e, sobretudo, na inexistência de valores éticos)  a partir de 2008, tudo mudou: o crédito mal parado na banca disparou, o crédito disponível para habitação própria tornou-se mais dificultado, as famílias perderam rendimento e por isso passaram a ter dificuldade em assumir o pagamento das mensalidades do crédito (quer para a casa onde já habitavam quer para nova habitação) e os investidores imobiliários ficaram com muitos activos “na mão” por falta de procura o que ainda trouxe outras consequências negativas: falência de empresas imobiliárias, aumento do desemprego na construção civil e aumento das ditas imparidades na Banca. Socialmente, temos também problemas complicados quer por perda de rendimento das famílias quer pela dificuldade que passaram a ter na venda da sua habitação. São várias as situações de que tenho conhecimento em que as famílias se encontram “presas” nas suas próprias casas (até com divórcios pelo meio e todos no mesmo tecto ).  A situação de emergência financeira do país e o consequente plano de apoio da troika conduziram a vários ajustamentos: revisão da lei do arrendamento urbano, critérios mais “apertados” por parte da banca na concessão de empréstimos e maior procura de casas para arrendar. Talvez seja esta melhor consequência do problema que enfrentamos: não implica dívida à banca, permite encontrar solução para a necessidade de habitação por parte das famílias (em concreto de casais jovens em início de vida profissional) e estimula o mercado de arrendamento urbano no que isso trás, também, de mais oferta de casas e melhor conservação do património urbanístico. Mais oferta e mais procura é o primeiro patamar para um mercado de arrendamento que se quer dinâmico e competitivo nos preços e nas soluções. Até porque aumenta a tendência para a mobilidade geográfica das famílias (com especial destaque para as mais jovens) e comprar casa é também uma “prisão”. Poder ser assim o regresso ao paradigma da casa arrendada!

Tudo isto a propósito desta notícia que nos dá conta da iniciativa do lançamento, por parte da banca, de crédito para pagar rendas.  Espero bem  que a banca e as famílias tenham bem compreendido os erros cometidos ao longo de mais de 20 anos. Seria lamentável a repetição das mesmas asneiras! É que o problema da dívida não é apenas a do Estado mas também a das famílias!




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